Deze parallelle trends kruisen elkaar in een tijd waarin de wereld wordt geconfronteerd met ernstige economische, ecologische en sociale uitdagingen in het bereiken van een meer duurzame ontwikkeling. Thinking Cities verkent de uitdagingen en kansen van verstedelijking in de netwerkmaatschappij.

De stichting Geo Promotion, gelieerd aan de Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen aan de Rijksuniversiteit Groningen, organiseert op vrijdag 9 maart 2012 in het Hanze Plaza te Groningen het congres ‘De stad van de toekomst: visies op stedelijke ontwikkeling’.

Op deze dag zal samen met academici (docenten en studenten), het bedrijfsleven en de overheid een antwoord worden gezocht op de vraag waar we met het stedelijk beleid in Nederland naartoe gaan.

In het ochtendgedeelte zal Henri de Groot (professor Regional Economics & Dynamics aan de Vrije Universiteit Amsterdam) zijn visie uiteenzetten. Vervolgens zal Rudy Stroink, vastgoedondernemer bij TCN, spreken.

Na het plenaire ochtendgedeelte zal de eerste workshopronde beginnen. Strukton Civiel, Waterbedrijf Groningen, Gemeente Groningen, HKB Stedenbouwkundigen, Weusthuis&Partners, Grontmij, Oranjewoud, Regio Groningen Assen, Deerns en Multi-Vastgoed.

Na de lunch zal het plenaire gedeelte hervat worden. Adri Duivesteijn (Wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen te Almere) zal eerst zijn visie geven, waarna Frits Verhees (Directeur Communicatie & Marketing bij Strukton Civiel) zal spreken.

Als afsluiting zal er een paneldiscussie plaatsvinden onder leiding van Rob van Vliet (Associé Weusthuis&Partners en universitair gastdocent aan de RUG) .

Henri de Groot, Frits Verhees, Terry van Dijk (docent Planologie aan de RUG), Hans van Rossum (projectleider Hart van Zuid) en Frank de Vries (wethouder Groningen Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting) zullen allen deelnemen in dit panel.

Als afsluiting van de dag zal er een netwerkborrel gehouden worden.

Voor aanmelding en meer informatie zie de website www.geopromotion.nl

1. het bouwen van woonsteden ver van de plek, waar je werkte. Een leven zonder auto werd bijna onmogelijk.
2. mechanisering van de landbouw.

Dit heeft geresulteerd in zestig jaar economische groei met veel werkgelegenheid, als gevolg van o.a. de auto-industrie, transportbedrijven, vliegverkeer, wegenaanleg, olie-leverende bedrijven en een zeer hoge voedselproductie. Wat begon als armoedebestrijding veranderde in die zestig jaar ongemerkt in georganiseerde hebzucht.

De relatie tussen overbevolking, olietekort en landbouwgrond.
Maar wat gebeurt er, als rond 2050 de olie onbetaalbaar is geworden, en we de aarde met 9 miljard medemensen moeten delen? Kunnen we dan nog wel “volledige werkgelegenheid” garanderen? Gaat het dan nog steeds om banen? Kunnen we dan nog wel voldoende voedsel produceren voor die 9 miljard mensen, als we wereldwijd over veel minder landbouwgrond per inwoner beschikken? Geloven we echt, dat in de toekomst elektriciteit uit zonnecellen, windmolens en kerncentrales een goede vervanger is van olie, als onze ecologische voetafdruk momenteel al onaanvaardbaar hoog is? Kunnen we tegen die tijd met elektriciteit uit zonnecellen, windmolens en kernenergie nog al die auto’s, vrachtwagens, vliegtuigen, tractoren, enz. wereldwijd laten draaien?

Zijn in zo’n situatie grote voedselproblemen niet voorspelbaar, als:

1. de rijke landen voor hun energiecrisis steeds meer landbouwgrond gaan gebruiken voor gewassen, die als biobrandstof zullen worden gebruikt.
2. door klimaatverandering er steeds meer misoogsten zullen zijn.
3. door gebrek aan fossiele brandstoffen voor de gemechaniseerde landbouw, de voedsel- opbrengsten per m2 met soms wel een factor 2000 zullen afnemen.
4. de rijke landen blijven streven naar economische groei. Wordt door de georganiseerde hebzucht en de aftrekbaarheid van reclamekosten de ecologische voetafdruk van de rijken niet steeds groter, en voor de armen steeds kleiner?
5. de voedsel-productie steeds meer in handen komt van een kleine rijke groep, die straks de prijs van ons voedsel gaat bepalen. Is gemonopoliseerd kapitalisme niet een tegenspraak, en globalisering een vorm van kolonialisme?
6. door gebrek aan fossiele brandstoffen, het voedsel vanuit andere landen niet meer met vrachtwagens en vliegtuigen kan worden vervoerd naar de rijke landen. Ook de van voedsel-import afhankelijke rijke landen (zoals Nederland) krijgen dan te maken met voedsel-tekorten.

Het verlies aan landbouwgrond door naoorlogse stedenbouw.
Dankzij de olie wordt er momenteel net voldoende voedsel geproduceerd om de huidige 7 miljard mensen te voeden. Weliswaar lijdt 1 miljard mensen daarvan aan ondervoeding, maar bij gelijke verdeling zou er gemiddeld nog genoeg zijn voor iedereen. Maar wat gebeurt er in 2050, als we die extra 2 miljard mensen nog een fatsoenlijk onderkomen in de stad willen waarborgen, als bij de huidige vorm van stedenbouw elke stadsbewoner 2000 m2 landbouwgrond in beslag neemt? Er leven nu 2.5 miljard in steden en 1 miljard in krottenwijken. Gezamenlijk leggen die beslag op 1 miljoen km2 stadsgrond (gemiddeld 300 m2 per inwoner). Als er in 2050 in de steden 2 miljard mensen extra in de stad zullen leven, dan zal daarvoor nog eens 4 miljoen km2
landbouwgrond of natuur moeten worden ingeleverd.

Voor de huidige 7 miljard mensen is er globaal 24 miljoen km2 vruchtbare landbouwgrond beschikbaar, d.i. 3500 m2 per inwoner. Als we vanwege de biodiversiteit de natuur sparen, dan wordt dat in 2050 voor 9 miljard mensen dus 20 miljoen km2, d.i. 2200 m2 per inwoner. Binnen één generatie is er dan 40% minder landbouwgrond beschikbaar, zodat globaal 1/3 deel van de wereldbevolking geen eten meer heeft. In Nederland hebben we momenteel slechts 1400 m2 landbouwgrond per inwoner.

Bestemmingsplannen en verspilling.
Waarom maakt geen enkele politieke partij zich daar druk over? Wat is de oorzaak? In alle bestemmingsplannen staat sinds de oorlog, dat wonen, winkelen en werken van elkaar moeten worden gescheiden. Met uiterst goede bedoelingen is dat wettelijk bepaald. Het is het begin
van de verspillingseconomie, waaruit later o.a. de schulden- en energiecrisis zijn ontstaan. Deze wettelijke bepaling heeft alleen maar zeer “onduurzame” gevolgen, t.w.:

1. In de naoorlogse steden moet vrijwel iedereen over een auto beschikken om zijn dagelijkse dingen te kunnen doen, zowel man als vrouw. Per huishouden dus minimaal twee auto’s.
2. Autoverkeer geeft onveilige straten, overal geparkeerde auto’s, veel stank en lawaai, olie- afhankelijkheid, CO2-uitstoot en dus klimaatverandering. Het naoorlogse autoverkeer maakt zowel de vooroorlogse als de naoorlogse steden onleefbaar.
3. Omdat mensen vanuit de naoorlogse steden over grote afstanden naar hun werk moeten, zijn er heel veel wegen aangelegd, hetgeen de files steeds langer of de wegen steeds breder maakt.
4. Vanwege de lage dichtheid, grootschalige vormgeving en werkvrije gebieden zijn de naoorlogse nieuwbouwwijken saai, ongezellig, onbehaaglijk en olie-verspillend. De vooroorlogse grote steden met een veel hogere dichtheid, kleinschalige vormgeving en veel werkruimten zijn gezellig, bruisend en intiem, terwijl de bouwhoogten niet veel anders zijn. Ze hebben een lagere straat- criminaliteit als de buiten de binnenstad gelegen betonnen achterstands-flatwijken, zoals bv. in Nederland wijken als Pendrecht, Spangen, Feyenoord, Bijlmer, Slotervaart, Osdorp, enz. enz., of zoals in Parijs de banlieues.
5. Naoorlogse steden hebben veel meer landbouwgrond of natuur nodig als vooroorlogse steden. Op 1 km2 wonen in kleinschalige binnensteden 10.000 inwoners, d.i. 100 m2 per inwoner. In de ongezellige grootschalige nieuwbouwwijken wonen momenteel op 1 km2 700 inwoners. Als deze trend naar verdunning zich doorzet, en we de benodigde wegenaanleg voor naoorlogse steden meenemen in de berekening, dan zitten we binnenkort op 500 inwoners op 1 km2, d.i. 2000 m2 per inwoner. Ieder zijn eigen bungalow. Als landen als China, India, Brazilië, enz. hun steden net zo gaan bouwen als wij na de oorlog gedaan hebben, dan is de ramp niet te overzien. Er gaat dan zoveel landbouwgrond verloren, dat er grote voedselproblemen ontstaan. De ecologische voetafdruk neemt dan op wereldschaal zo schrikbarend toe, dat onze huidige gerichtheid op duurzaamheid in de vorm van elektrische auto’s, zonnecellen, windmolens, kerncentrales nog nauwelijks enig gewicht in de schaal legt.
6. Door het grote beslag op landbouwgrond zijn de stichtingskosten van woningen en werkruimten dubbel zo hoog zijn als nodig.
7. Door de lage dichtheid duurt de bouwtijd tweemaal zo lang als steden met hoge dichtheid. Conclusie: Waarom al dat gedoe over “duurzaamheid” als het niets oplost, terwijl je het met vooroorlogse stedenbouw kunt oplossen door het schrappen van één zin uit het bestemmingsplan?

Verspilling en werkgelegenheid.
Wanneer spreken we van duurzaamheid? Is het mogelijk via duurzaamheid de ecologische voetafdruk van 6.2 ha in Nederland te verminderen naar de vereiste 1.8 ha? Is het niet eerder zo, dat elke wettelijke gerichtheid op duurzaamheid leidt tot onduurzaamheid? Zo werden in de jaren zeventig, toen armoedebestrijding ongemerkt was overgegaan in georganiseerde hebzucht, alle bewoners door onze regering verplicht hun gebouwen “duurzaam” te maken, d.w.z. alle gebouwen moeten voortaan goed geïsoleerd worden en aangepast aan de eisen van de tijd. Hierdoor kwamen mensen die in oudere gebouwen zitten voor een dilemma. Ofwel het oude gebouw goed isoleren, hetgeen kostbaarder bleek als nieuwbouw, ofwel het bestaande gebouw slopen en nieuw bouwen. Onder invloed van deze wettelijke verplichting zijn over de hele wereld veel oude dorpjes verdwenen en vervangen door Almere-achtige nieuwbouw, terwijl veel nieuwe gebouwen moesten worden voorzien van kostbare, energievretende koelinstallaties. In de jaren zeventig heeft Den Uyl nog wel eens voorgesteld de Amsterdamse grachten te slopen en te vervangen door Bijlmer- achtige, aan de tijd aangepaste woningen. Ook goed voor de werkgelegenheid. Dankzij verontruste burgers is dat voorkomen en inmiddels zelfs tot werelderfgoed verklaard. Onder invloed van het begrip “duurzaamheid” worstelt momenteel onze regering met de vraag, of we alle overgebleven woningen van vóór de jaren zeventig alsnog niet moeten laten afbreken omwille van aanpassing aan de tijd. Onder invloed van het begrip “duurzaamheid” moeten we dan alle gebouwen van vóór de jaren zeventig slopen. We hebben het dan wel over 95% van onze oudere dorpen en steden, inclusief alle monumenten die daar staan. Is kapitaalvernietiging een vorm van duurzaamheid of van verspilling?

Naar een nieuwe vorm van samenleven.
Kunnen we niet gewoon het olieverbruik enorm beperken door het voortaan bouwen van kleinschalige steden met een veel hogere dichtheid, zodat:

1. niet langer 2000 m2 landbouwgrond per stadsbewoner verloren gaat.
2. het niet langer meer noodzakelijk is om een auto te hebben, om bij je werk of winkels te komen?

Mijn voorstel is autovrije kleinschalige zelfredzame steden, (www.piramidestad.nl), die geen m2 landbouwgrond en geen fossiele brandstoffen meer gebruiken, door wonen en werken zoveel mogelijk te integreren. Ze hebben veel ontmoetingsruimten, speelplekken voor kinderen en
weinig straat-criminaliteit. Voor interlokaal verkeer kan de eigen auto worden gebruikt, die in de parkeergarage op het maaiveld staat. Vanuit de parkeergarage ga je met liften omhoog naar de woon- of werkplek. Iedereen woont rond een voetbalveld in 1 (dorp) tot 10 lagen (stad). De weinige energie, die voor zo’n stad nodig is, kan voldoende komen uit diepe geothermie. Buiten de melk- en vleesproductie zijn met de Plantlab-methode binnen deze steden voldoende gewassen te produceren voor voedsel en kleding voor alle inwoners van zo’n stad. Een dienstplicht voor bv. 18-jarigen kan er dan voor zorgen, dat iedereen in die stad kosteloos voldoende te eten en grondstoffen voor kleding heeft. I.p.v. globalisering zijn deze steden gericht op lokalisering, socialisering en ontmoeten, met zowel een geglobaliseerde als een lokale munt. Verdere voordelen van piramidesteden (10-laagse bebouwing) of -dorpen (1-laagse bebouwing):
a. Voor lange perioden van droogte zijn er grote watervoorraden in de kelder-ruimten te organiseren.
b. Deze steden zijn bestand tegen aardbevingen, orkanen, overstromingen en de klimaatverandering.
c. Vanwege het zelfredzame karakter is het mogelijk te bouwen in onherbergzame gebieden of op zee, waardoor nog meer landbouwgrond kan worden bespaard.
d. Vanuit deze zelfredzame nieuwe steden is onvruchtbare grond vruchtbaar te maken.
e. De stichtingskosten van zowel woningen als bedrijfsruimten kunnen worden gehalveerd.
f. Wonen op maximaal 500 meter van/en uitzicht op de omliggende natuur, hetgeen het einde van de onleefbare en onveilige geglobaliseerde megapolissen betekent.
g. Geen verdere verrommeling van het platteland door industrieterreinen. Bestaande steden kunnen aan deze principes worden aangepast. Een “nadeel” is, dat dergelijke echt duurzame steden/dorpen de economische groei zullen aantasten, want de werkgelegenheid in de olie-afhankelijke landbouw en transportsector gaat dan grotendeels verloren. Om alle inwoners van dergelijke steden/dorpen te kunnen voorzien van voedsel, kleding en een fatsoenlijk onderkomen heeft slechts een klein gedeelte van de bevolking een werkplicht. De rest is vrij, en kan vrijwillig gaan werken of niet. Kiezen we voor vrijheid of georganiseerde hebzucht?

Aad Breed
(een verontruste wereldburger).

De feiten:

Aardoppervlak 510 miljoen km2, waarvan 4.71% landbouwgrond, d.i. 24 miljoen km2.
Bij 7 miljard inwoners is dat per inwoner 3428 m2 landbouwgrond, afgerond 3500 m2.
In Nederland is 55% van het totaaloppervlak (40.840 km2) landbouwgrond, d.i. 22.462 km2.
Bij 16 miljoen mensen is dat per inwoner 1403 m2 landbouwgrond, afgerond 1400 m2.

De beschikbare ecologische voetafdruk bij 7 miljard bewoners is 1.8 ha. Bij 9 miljard 1.4 ha.
De ecologische voetafdruk op de wereld is nu 2.7 ha. Bij 9 miljard 2.1 ha.
In Nederland is dat nu 6.2 ha.
In de USA is dat nu 8.0 ha.
In China is dat nu 2.9 ha.
In India is dat nu 0.9 ha.
In Afrika is dat nu 1.4 ha.
Conclusie A: Als ontwikkelingslanden hun steden net zo gaan bouwen als wij na de oorlog, dan zal
de ecologische voetafdruk van die landen schrikbarend toenemen.
Conclusie B: Als Nederland duurzaam gaat produceren, verandert de ecologische voetafdruk niet.

De feiten over grootschaligheid en kleinschaligheid:
Amsterdam-Centrum. 81.110 inwoners op 8.04 km2, d.i. op 1 km2 9.900 inwoners.
New York. 8.3 miljoen inwoners op 789.4 km2, d.i. op 1 km2 9.500 inwoners.
Het kleinschalige Amsterdam en het grootschalige New York hebben op 1 km2 10.000 inwoners.
Conclusie 1: De dichtheid zegt niets over klein- en grootschaligheid.
Conclusie 2: De dichtheid zegt niets over de bouwhoogten.
Conclusie 3: Kleinschaligheid oogt vriendelijker als grootschaligheid.
Amsterdam-Bijlmermeer. 84.811 inwoners op 22.08 km2, d.i. op 1 km2 2.600 inwoners.
Amsterdam. Totaal 784.840 inwoners op 219.33 km2, d.i. op 1 km2 2.790 inwoners.
Tokio. 35.327 miljoen inwoners op 13.500 km2, d.i. op 1 km2 2.610 inwoners.
Conclusie 4: De dichtheid zegt niets over het aantal inwoners, waar je tussen woont.
Almere. 191.239 inwoners op 129.6 km2, d.i. op 1 km2 677 inwoners. (+ wegenstelsel)
Heerhugowaard. 51.985 inwoners op 38.4 km2, d.i. op 1 km2 738 inwoners. (+wegenstelsel)
Conclusie 5: Hoe hoger de dichtheid, hoe gezelliger, leefbaarder en bruisender.
Conclusie 6: Naoorlogse steden tenderen naar een dichtheid van 500 inwoners per km2.
Conclusie 7: Straat-criminaliteit heeft een relatie met armoede, niet met dichtheid.

Eén-laagse piramidedorpen hebben op 1 km2 10.000 inwoners (Amsterdam-New York).
Tien-laagse piramidesteden hebben op 1 km2 100.000 inwoners. Dit is verantwoord, omdat
alle wegen, parkeerruimten, voedselvoorziening, winkels, bedrijfsruimten, kantoren, scholen,
bioscopen, kerken, theaters, enz. enz. apart onder de woningen liggen. De benodigde stadsgrond
voor 2 miljard bewoners kan dan worden teruggebracht van 4 miljoen km2 (oppervlakte Europa
zonder Rusland) naar 20.000 km2 (helft Nederland).

Steden van het verleden.

Vóór de oorlog waren steden een gezellige menging van wonen, winkelen en werken, met een hoge kleinschalige woondichtheid, waarbij alles op loop- of fietsafstand was te bereiken. Mensen leefden in vaak hechte gemeenschappen, iedereen kon veilig over straat en kinderen konden nog buiten spelen. Door de opkomst van de auto veranderde dit stadsbeeld totaal. De straat werd gevaarlijk, kinderen konden er niet langer spelen, overal geparkeerde auto’s en veel stank en lawaai. De behaaglijkheid verdween met als gevolg de wens van velen om buiten de stad te gaan wonen, vooral als je kinderen had. Het is de start van de naoorlogse stedenbouw, die de problemen waar de oude stad mee geconfronteerd werd, moest zien te vermijden. De scheiding van wonen, winkelen en werken werd voordehandliggend, ook al omdat alles over grotere afstanden met de inmiddels verworven auto kon worden overbrugd.

De naoorlogse slaapsteden en industrieterreinen.

Deze scheiding van wonen, winkelen en werken werd in alle nieuwbouw wettelijk doorgevoerd, met als gevolg dat de nieuwe steden in stukken werden gehakt. Er kwam een gedeelte, waar je uitsluitend kon wonen, een gedeelte waar je uitsluitend kon winkelen en een gedeelte waar je uitsluitend kon werken. Het zijn de grootschalige slaapsteden en nieuwbouwwijken van na de oorlog met aparte winkelcentra en daarbuiten een bedrijven- of kantorenterrein, die we nu saai, onherbergzaam, onveilig en ongezellig noemen. De stedelijke woondichtheid werd elk jaar geringer, het gemeenschapsgevoel verdween en individualisering en criminaliteit namen toe. In deze naoorlogse steden werd het leven onmogelijk zonder auto. Voor de boodschappen was een auto onontbeerlijk, en voor het werk moesten mensen met hun auto nu dagelijks grote afstanden overbruggen, met als gevolg steeds langere files en uitbreiding van het wegennet. En toen ook de vrouwen massaal aan het werk gingen, werd minimaal twee auto’s per gezin een must.

Milieuproblemen.

De naoorlogse grootschalige nieuwbouw is niet alleen aanzienlijker minder behaaglijk en veilig, maar er ontstonden tegelijkertijd zeer ernstige milieuproblemen. De enorme toename van het transport veroorzaakte niet alleen de verrommeling van het platteland, de files, de stank en het lawaai, maar maakte ons ook afhankelijk van fossiele brandstoffen, zoals de olie. Met momenteel vele vliegtuigen en zo’n slordige miljard auto’s op de wereld is de dagelijkse CO2-uitstoot gigantisch, waardoor zelfs het klimaat verandert. We krijgen nu te maken met de zeespiegelstijging, het uitsterven van allerlei plant- en diersoorten, misoogsten als gevolg van extreme weersomstandigheden en achteruitgang van de luchtkwaliteit.

Voedselvoorziening.

Door de verloedering van de vooroorlogse steden wilde men groener wonen, als dat financieel op te brengen was. Uiteindelijk wenste iedereen die het zich kon permitteren een bungalowtje op het platteland, waardoor deze naoorlogse steden aanmerkelijk meer landbouwgrond en natuur vroegen als de oude historische steden met hun hoge dichtheid. In combinatie met de overbevolking zijn met deze verdunning van de steden dan ook grote problemen te verwachten door het snel toenemende wereldwijde gebrek aan landbouwgrond en natuur. Als op termijn de olie onbetaalbaar wordt, komt de wereldwijde voedselvoorziening zelfs in gevaar, omdat zonder olie niet alleen de landbouwproductie zal afnemen maar ook de vliegtuigen niet alle voedsel vanuit de verste plekken op de wereld meer betaalbaar bij de consument kunnen krijgen.

Steden van de toekomst.

Als landen als China, India, Brazilië enz. hun nieuwe steden net zo gaan bouwen als wij dat na de oorlog gedaan hebben, dan zijn de problemen voor onze kinderen niet meer te overzien. Willen we wereldwijde problemen voorkomen, dan zullen we moeten naar zelfredzame, kleinschalige steden (www.piramidestad.nl) met een hoge dichtheid, waar wonen, winkelen en  werken op loop- of fietsafstand kunnen plaatsvinden, zodat we onafhankelijk worden van fossiele brandstoffen en tegelijkertijd veel landbouwgrond en natuur sparen. Alleen voor het weinige interlokale verkeer kan de eigen auto worden gebruikt, die in de parkeergarage op het maaiveld staat. Vanuit deze parkeergarage ga je met liften omhoog naar de woon- of werkplek. Deze steden voegen zich door hun piramidale vorm gemakkelijk in elk landschap. Megapolissen, alsmede industrie- of kantoorterreinen behoren tot het verleden. In piramidesteden of -dorpen woont iedereen zongericht in 1 (dorp) tot 10 lagen (stad) rond autovrije pleinen ter grootte van gemiddeld een voetbalveld, kan je lopend naar je werk en heeft iedereen vanuit de eigen woning vrij uitzicht op de omliggende natuur. Kinderen kunnen weer buiten spelen, en er zijn talloze ontmoetingsplekken met op loopafstand scholen, winkels, restaurants, café’s, theaters, bioscopen, ziekenhuizen, enz. enz. op de pleinen. In deze vitale steden komt de weinige nog benodigde energie uit diepe geothermie. Buiten de melk- en vleesproductie zijn met de Plantlab-methode binnen deze steden voldoende gewassen te produceren voor voedsel en kleding voor alle inwoners van zo’n stad, zodat we niet langer meer afhankelijk zijn van voedsel, dat nu vanuit de verste plekken op de wereld dagelijks met vliegtuigen moet worden aangevoerd.

Aad Breed

Er zijn verschillende puntensystemen:

• Voor zelfstandige woningen
• Voor onzelfstandige woningen (kamers)
• Voor woonwagens en standplaatsen

In de wet wordt het puntensysteem “het woningwaarderingsstelsel” genoemd. Zie ook dossier Woningwaarderingsstelsel (http://www.vrom.nl/woningwaarderingsstelsel)

Wat is een zelfstandige woning? Een zelfstandige woning is een woning met ten minste een eigen kookgelegenheid (keuken) en toilet. De woning moet ook een eigen toegang hebben.

Wat is een onzelfstandige woning? Een onzelfstandige woning is een kamer of een etage met gedeelde voorzieningen. Dit soort woning heeft meestal geen eigen toegang. Keuken en/of toilet worden met andere huurders gedeeld. Ook bij het huren van een hospitakamer, waarbij de verhuurder in hetzelfde huis woont, gaat het om een onzelfstandige woning als de keuken en het toilet met andere huurders en/of de hospita worden gedeeld Zie ook dossier ‘Huur en verhuur van kamers’. (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=6961)

Wat zijn de punten voor de woonomgeving? De punten voor de woonomgeving drukken de waardering uit voor voorzieningen die in de omgeving van de woning aanwezig zijn. Dit zijn bijvoorbeeld openbaar groen, speelmogelijkheden of nabijheid van winkels. Deze punten zijn op te vragen bij de Huurcommissie. Voor onzelfstandige woningen (kamers) gelden geen punten voor de woonomgeving.

Wat houdt aftopping van de punten voor de woonomgeving in? Bij kleine woningen kan 25% van het aantal punten voor de woonomgeving worden afgetrokken (aftoppen). Dat kan alléén als de optelsom van alle oppervlaktes van de vertrekken én van de overige ruimten uitkomt op minder dan 35 m2. Bovendien geldt dat alleen (met maximaal 25%) wordt afgetopt als het aantal punten voor de woonomgeving hoger is dan de helft van het totaal aantal m² (oppervlakte, niet puntenaantal) voor de vertrekken en overige ruimten. Is het aantal punten voor de woonomgeving gelijk aan of lager dan de helft van het totale aantal m² voor vertrekken en overige ruimten, dan vindt geen aftopping plaats. Het puntenaantal voor het onderdeel woonomgeving wordt met (maximaal) 25% afgetopt, maar niet tot minder dan de helft van het totaal aantal m² van de vertrekken en overige ruimten.

Wat zijn de aftrekpunten voor hinderlijke situaties? De aftrekpunten voor hinderlijke situaties drukken de mate van overlast uit van in de omgeving van de woning aanwezige situaties. Dit zijn bijvoorbeeld geluidshinder door wegverkeer of bodemverontreiniging. Deze aftrekpunten gelden voor zelfstandige woningen en voor woonwagenstandplaatsen en zijn op te vragen bij de Huurcommissie. Voor onzelfstandige woningen gelden geen aftrekpunten voor hinderlijke situaties. Bij onzelfstandige woningen kunnen in bepaalde situaties in of rond de woning wel minpunten gelden.

Wat is de maximale huurprijs van een monumentwoning? Voor woningen die zijn aangewezen als rijksmonument of die zijn gelegen binnen een beschermd stads- en dorpsgezicht, worden door de verhuurder vaak hogere (onder- houds-) kosten gemaakt, omdat de verhuurder gebonden is aan specifieke eisen en richtlijnen.Onder bepaalde voorwaarden mag bij dergelijke woningen daarom een toeslag op de maximale huurprijs berekend worden. Als wordt voldaan aan die voorwaarden, mag de maximale huurprijs van een rijksmonument worden verhoogd met 30% en mag de maximale huurprijs van een woning in een beschermd stads- en dorpsgezicht worden verhoogd met 15%. Zie voor verdere uitleg en informatie de notitie Monumentenbeleid Huurcommissie.

Kunnen de huurprijzen van twee gelijke woningen verschillen? Ja, dit kan. Dit is meestal afhankelijk van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Wat kan een huurder doen als de huur die hij betaalt hoger is dan de maximale huurprijs? Als uit de puntentelling blijkt dat de huurprijs die de huurder betaalt hoger is dan de maximale huurprijs, dan kan hij de verhuurder voorstellen de huur te verlagen. Is de verhuurder het niet eens met het huurverlagingsvoorstel, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen de huurverlaging te beoordelen. Is het huurcontract nog geen half jaar geleden ingegaan, dan kan huurder de procedure ‘Toetsing aanvangshuurprijs’ bij de Huurcommissie opstarten. (Zie verder onder huurverlaging).

Wat kan een huurder doen als zijn woonruimte onderhoudsgebreken heeft? Als een huurder onderhoudsklachten heeft, dan moet hij dit schriftelijk melden bij zijn verhuurder. Hij moet melden wat de gebreken zijn, en de verhuurder de gelegenheid geven om de gebreken te verhelpen. De huurder moet de aan de verhuurder geschreven brief dateren en er een kopie van bewaren. Als de verhuurder niet reageert binnen zes weken, dan kan de huurder een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie.

Welk onderhoud is voor rekening van de huurder? In de overeenkomst kan zijn afgesproken welke kosten voor rekening van de huurder en van de verhuurder komen. Er mag geen onderhoudsverdeling overeengekomen worden die nadelig is voor de huurder. Als er geen afspraken zijn gemaakt, dan is het klein dagelijks onderhoud voor rekening van de huurder. Kosten die voortkomen uit nalatigheid of door schuld van de huurder zijn ook voor zijn rekening. Onder klein dagelijks onderhoud wordt bijvoorbeeld verstaan het binnenschilderwerk, schoorsteenvegen, ontstoppen van de riolering, enz. Een gedetailleerd overzicht vindt u hier.

Welk onderhoud is voor rekening van de verhuurder? In de overeenkomst kan zijn afgesproken welke kosten voor rekening van de huurder en van de verhuurder komen. Er mag geen onderhoudsverdeling overeengekomen worden die nadelig is voor de huurder. Als er geen afspraken zijn gemaakt, dan is het groot onderhoud voor rekening van de verhuurder. Onder groot onderhoud wordt bijvoorbeeld verstaan het buitenschilderwerk en zaken die door veroudering en/of slijtage aan vernieuwing toe zijn. Een gedetailleerd overzicht vindt u hier.

Hoe moet de huurder een verzoek tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken indienen? Als de huurder er met de verhuurder niet uitkomt, dan kan de huurder een verzoek tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken indienen bij de Huurcommissie binnen zes maanden na de dag dat hij de gebreken heeft gemeld bij zijn verhuurder. Ook als de huurder en verhuurder het niet eens worden over de mate waarin de verhuurder de gebreken heeft hersteld,  kan de huurder een verzoek tot huurverlaging indienen bij de Huurcommissie. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van een formulier van de Huurcommissie.  De Huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen totdat de gebreken zijn verholpen door de verhuurder. Alleen gebreken die in de A-, B- en C-lijsten staan, leiden tot huurverlaging (zie antwoord op vraag 7).

Als een huurder een verzoek tot huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken heeft ingediend en de Huurcommissie heeft nog geen uitspraak gedaan; welke huur moet hij dan betalen? De huurder moet de overeengekomen huurprijs betalen totdat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. Als de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk heeft verlaagd, dan krijgt de huurder de huurverlaging met terugwerkende kracht vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken schriftelijk zijn gemeld bij de verhuurder. De huurder kan het teveel betaalde terugvragen aan de verhuurder als de uitspraak van de Huurcommissie definitief is geworden. Onder ‘Procedures’ vindt u meer informatie over de uitspraak van de Huurcommissie en de mogelijkheid om daartegen in beroep te gaan.

Kan de Huurcommissie de verhuurder dwingen het achterstallig onderhoud te verhelpen? Nee, dit kan de Huurcommissie niet. De Huurcomissie kan alleen tijdelijk de huurprijs verlagen als er ernstige onderhoudsgebreken zijn.

Welke klachten kunnen leiden tot een huurverlaging? Alleen bij onderhoudsgebreken die staan in de zogenoemde Gebrekenlijsten kan de huur tijdelijk worden verlaagd. Er zijn drie lijsten:

• Lijst A, bevat de onderhoudsgebreken die het woongenot zeer ernstig schaden
• Lijst B, beschrijft de onderhoudsgebreken die het woongenot ernstig schaden
• Lijst C, bevat de overige onderhoudsgebreken die niet voorkomen op lijst A of B

Hier vindt u een opsomming van de onderhoudsgebreken in de verschillende lijsten.

Tot welk bedrag kan de huur tijdelijk worden verlaagd?

• Als de gebreken in de woonruimte voorkomen in lijst A, dan kan de huur verlaagd worden tot 20% van de maximale huurprijsgrens.
• Als de gebreken in de woonruimte voorkomen in lijst B, dan kan de huur verlaagd worden tot 30% van de maximale huurprijsgrens.
• Als de gebreken in de woonruimte voorkomen in lijst C, dan kan de huur verlaagd worden tot 40% van de maximale huurprijsgrens.

De huurverlaging blijft van kracht totdat de gebreken zijn verholpen.

Mag een huurder zonder uitspraak van de Huurcommissie minder huur betalen als de verhuurder de gebreken niet verhelpt? Nee, dit mag hij niet. Zie ook vraag 5.

Wanneer kan de verhuurder de huurprijs van vóór de verlaging weer vragen? Nadat de verhuurder de gebreken heeft verholpen, kan hij de huurprijs van vóór de verlaging weer gaan vragen. Hij kan dit doen vanaf de eerste van de maand nadat de gebreken zijn verholpen. (Zijn de gebreken bijvoorbeeld verholpen op 15 maart, dan kan de verhuurder de oude huurprijs weer gaan vragen per 1 april.)

Zijn herstelwerkzaamheden redenen om de huurprijs te verhogen? Nee, na herstelwerkzaamheden kan de huurprijs van vóór de verlaging weer gaan gelden, maar deze mag niet worden verhoogd. Wel kan de verhuurder na herstel de jaarlijkse huurverhoging voorstellen.

Wie moet de schade betalen die is ontstaan omdat de verhuurder achterstallig onderhoud niet wil verhelpen? Gevolgschade van achterstallig onderhoud moet worden betaald door de verhuurder. Als de verhuurder dit niet doet, dan kan de huurder een vordering indienen bij de rechtbank.

Moet u leges betalen als u een verzoek indient bij de Huurcommissie?| Voor de meeste zaken die de Huurcommissie in behandeling neemt, moeten leges worden betaald. De leges bedragen € 11,00 en moeten vooraf worden betaald door degene die het verzoek bij de Huurcommissie indient. Nadat het verzoekschrift bij de Huurcommissie is ontvangen, krijgt de verzoeker een acceptgiro toegestuurd. De leges moeten worden betaald binnen vier weken nadat de acceptgiro is verzonden. Als de verzoeker niet op tijd betaalt, dan wordt het verzoek niet-ontvankelijk verklaard. Dit betekent dat de zaak dan niet verder in behandeling wordt genomen. Het is dus van groot belang dat de leges op tijd worden betaald. Nadat de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, krijgt de verzoeker zijn leges terug als hij in het gelijk is gesteld. Is hij gedeeltelijk in het gelijk gesteld, dan krijgt hij de leges gedeeltelijk terug.

Hoe gaat de procedure meestal in haar werk? Nadat de leges zijn ontvangen, wordt er informatie verzameld over het verzoek. Afhankelijk van het soort verzoek, kan er een onderzoek in de woonruimte plaatsvinden. De huurder en de verhuurder worden allebei op de hoogte gebracht van dit onderzoek. De verhuurder mag bij het onderzoek aanwezig zijn, maar de huurder mag dit weigeren. De onderzoeker maakt een puntentelling van de woonruimte en/of kijkt naar eventuele onderhoudsgebreken. Ook kan er een onderzoek plaatsvinden naar de servicekosten. Welk soort onderzoek wordt gedaan hang af van de soort procedure en van de aard van het geschil. Een onderzoeker maakt een rapport van zijn bevindingen. De huurder en verhuurder ontvangen een kopie van dit onderzoeksrapport en krijgen allebei een uitnodiging om op een openbare hoorzitting van de Huurcommissie te komen. Tot één dag voor de hoorzitting hebben de huurder en verhuurder de mogelijkheid om alle gegevens van de zaak in te zien en schriftelijk commentaar te geven. Op de hoorzitting krijgen de huurder en de verhuurder de gelegenheid om te reageren op het rapport. De leden van de Huurcommissie kunnen vragen stellen aan de huurder en de verhuurder. Het is niet verplicht om op de hoorzitting te komen. De huurder en verhuurder kunnen zich laten vertegenwoordigen door iemand anders. Deze vertegenwoordiger moet schriftelijk gemachtigd zijn, tenzij hij een advocaat of procureur is. Als huurder of verhuurder niet op de hoorzitting kan komen is het ook mogelijk tot één dag voor de hoorzitting schriftelijk commentaar op het onderzoeksrapport in te dienen.

Welke procedures kunnen bij de Huurcommissie worden gestart?

De volgende procedures kunnen bij de Huurcommissie worden gestart door de huurder:

• Toetsing aanvangshuurprijs
• Huurverlaging op grond van punten
• Huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken
• Huurverhoging na rappel (nieuw vanaf 1 juli 2006)
• All-inprijs
• Servicekosten
• Voorschot servicekosten
• Huurprijs na verbetering

De volgende procedures kunnen bij de Huurcommissie worden gestart door de verhuurder:

• Huurverhoging
• Servicekosten
• Huurprijs na verbetering
• Herstelmelding gebreken na uitspraak van de Huurcommissie
• All-inprijs

Waar moet een verzoekschrift naar toe worden verzonden? Een verzoekschrift moet worden gestuurd naar: De Huurcommissie Postbus 16495, 2500 BL Den Haag

Wat is een voorzittersuitspraak? Een voorzittersuitspraak is een uitspraak over een verzoek dat met een verkorte procedure wordt afgedaan. Dit betekent dat er geen onderzoek in de woning plaatsvindt en dat er geen hoorzitting komt. Als er bijvoorbeeld een verzoek te laat wordt ingediend of de leges worden niet op tijd betaald, dan wordt de zaak met een voorzittersuitspraak afgedaan.

Moeten de huurder en verhuurder zich houden aan de uitspraak van de Huurcommissie? Als de huurder en/of verhuurder het niet eens is met de uitspraak, dan kan hij een dagvaardingsprocedure starten. Met een dagvaardingsprocedure wordt aan de rechter gevraagd of hij een beslissing wil nemen over een uitspraak van de Huurcommissie. Zo’n procedure moet binnen acht weken na de verzenddatum van de uitspraak van de Huurcommissie worden opgestart. Wordt er binnen acht weken geen dagvaardingsprocedure opgestart, dan is de uitspraak van de Huurcommissie bindend en moeten huurder en verhuurder zich hieraan houden.

Wordt de wederpartij op de hoogte gebracht als de andere partij een procedure is gestart? Ja. Als er een verzoek is ingediend, dan ontvangen de huurder en de verhuurder allebei een ontvangstbevestiging.

Kan een huurder het huis uit worden gezet omdat hij een procedure bij de Huurcommissie opstart? Nee, dit kan niet. De huurder heeft huurbescherming. Voor vragen hierover kunt u terecht bij bijvoorbeeld het Juridisch Loket, Sociaal Raadslieden of een advocaat.

De Huurcommissie kan onder meer uitspraak doen over:

• een all-inprijs;
• geschillen over de jaarlijkse afrekening van de servicekosten of de hoogte van het voorschot van de servicekosten;
• de huurprijs is hoger dan de maximale huurprijsgrens en de huurder wil huurverlaging;
• het huurcontract bestaat nog geen zes maanden en de huurder wil de hoogte van de huurprijs en/of de onderhoudstoestand laten toetsen;
• de huurder dient een bezwaarschrift in bij de verhuurder tegen het (jaarlijkse) voorstel tot huurverhoging. Als huurder en verhuurder er niet uitkomen, dan kan de verhuurder een verzoekschrift bij de Huurcommissie indienen;
• de huurder betaalt de huurverhoging niet en is het ook na de rappelbrief van de verhuurder nog steeds niet eens met de huurverhoging. De huurder kan een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie;
• ernstige onderhoudsgebreken door nalatigheid van de verhuurder.

Wat doet de Huurcommissie niet?

Er zijn zaken die wel vallen onder de regels van huur en verhuur van woonruimten, maar waarvoor u niet bij de Huurcommissie terecht kan. Hiervoor kunnen andere instanties worden ingeschakeld.

• Het zoeken naar een nieuwe woning: de gemeente, een woningbouwcorporatie of makelaar;
• Vragen over bedrijfsruimten: de Kamer van Koophandel ( http://www.kamervankoophandel.nl );
• Het opzeggen van de huur: het juridisch loket http://www.hetjl.nl of sociaal raadslieden ( http://www.sociaalraadslieden.nl ). Een verhuurder kan terecht bij een advocaat;
• Aanvragen van huurtoeslag: zie Belastingdienst/toeslagen (http://www.toeslagen.nl );
• Vragen over burenoverlast: de politie. Burenoverlast kan ook worden gemeld bij de verhuurder;
• Algemene vragen over huurcontracten: het juridisch loket (http://www.hetjl.nl) of een advocaat;
• Het verhelpen van onderhoudsgebreken; de verhuurder, gemeente of het juridisch loket. De Huurcommissie kan de verhuurder niet verplichten tot het verhelpen van onderhoudsgebreken.

Als de huurprijs bij het aangaan van het huurcontract, boven een bepaald bedrag ligt, dan is de woonruimte geliberaliseerd en zijn het puntensysteem en de maximale huurprijsgrenzen niet van toepassing. In dit geval kan er geen beroep worden gedaan op de Huurcommissie. Wel kan de huurder de eerste zes maanden nadat een huurovereenkomst is ingegaan de huurprijs laten toetsen. Op grond van het puntensysteem wordt dan bepaald wat de maximale huurprijs is. Het kan gebeuren dat de Huurcommissie dan een maximale huurprijs vaststelt die onder de liberalisatiegrens ligt. In dat geval is de woonruimte niet meer geliberaliseerd. Elk jaar wordt er een nieuwe liberalisatiegrens vastgesteld.
Voor meer informatie zie Huurovereenkomst

Hoe wordt de onafhankelijkheid van de Huurcommissie gewaarborgd?

De Huurcommissie staat onder leiding van een door de Kroon benoemde voorzitter. De voorzitter vormt tijdens de hoorzitting samen met twee leden de Huurcommissie die een uitspraak doet in een procedure. Het ene lid is benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties en het andere lid op voordracht van de verhuurdersorganisaties.

Kan ik bij de Huurcommissie ook terecht voor informatie?

De Huurcommissie doet niet alleen uitspraken in geschillen over de huurprijs, onderhoudsgebreken en servicekosten. Zij geeft ook informatie over de regelgeving bij dit soort geschillen. Naast de internetsite, is informatie ook telefonisch en schriftelijk te verkrijgen. Tevens houden de voorlichters van de Huurcommissie spreekuur in de regio.
Hoe u de Huurcommissie kunt bereiken en waar en wanneer de spreekuren in de regio zijn, kunt u lezen onder Contact.